Mais-valias imóveis: o que são e como se calculam?

Quando se vende uma casa, esta transação gera mais-valias imóveis para o vendedor, que correspondem ao lucro que ele aufere no processo.

Conforme o Portal das Finanças, "consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação".

Para saber as mais-valias geradas a seu favor com a venda de um imóvel pode utilizar a seguinte fórmula:

Valor de venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - encargos com compra e venda - encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos)

No cálculo acima, note que os "encargos suportados com a valorização do imóvel" são referentes, por exemplo, à instalação de um sistema de aquecimento central na habitação, que é algo que contribui para valorizar uma casa.

Por sua vez, nos "encargos com compra e venda" estão englobadas as seguintes despesas:

. Pedido de certificado energético;

. Registo predial e os impostos resultantes;

. Imposto do Selo;

. Custos da escritura;

. Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);

. Comissão paga à empresa imobiliária (caso exista).

Sobre o valor das mais-valias imóveis recai uma tributação no IRS correspondente a 50% do lucro obtido. Por exemplo, se as mais-valias imóveis forem de 14 mil euros, a tributação cifra-se em 7 mil euros.

Tome nota:

O IRS é um imposto de base anual, o que significa que se vender um imóvel em 2021, terá de incluir esta transação na declaração de IRS deste ano e que será apresentada em 2022.

Todos os dados relativos às mais-valias imóveis devem estar declarados no anexo G do IRS, que é um dos anexos do modelo 3 da declaração de rendimentos, a menos que haja lugar a isenção de tributação.

Ao declarar esses gastos relacionados com a compra, venda e valorização do imóvel, pode, assim, reduzir o valor de imposto que irá pagar. O montante que pagará de IRS é depois calculado com base nos restantes rendimentos apresentados.

Importante:

Num prazo de cinco anos, todas as despesas e encargos mencionados acima poderão ser alvo de comprovação por fatura, portanto é importante que reúna essa documentação antes de declarar para IRS.

É possível ter isenção de IRS sobre as mais-valias imóveis?

Os contribuintes portugueses podem estar isentos das mais-valias imóveis em duas situações distintas.

#1 - Aquisição de imóvel anterior a 1989

Em primeiro lugar, se o imóvel que está para venda tiver sido adquirido antes do ano de 1989 (que foi o ano em que entrou em vigor o Código do IRS), então a sua venda não se encontra sujeita a IRS.

Mas note que, mesmo não sujeita a imposto neste caso, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

#2 - Reinvestimento em outra casa

Em segundo lugar, se o imóvel que está para venda for uma habitação própria e permanente haverá isenção de IRS se o proprietário optar pelo regime do reinvestimento. Isto significa que se o montante adquirido com a venda da casa for reinvestido na compra de outra habitação (ou até de um terreno para construção), então a mais-valia não será sujeita a imposto.

Mas atenção:

Se optar pelo reinvestimento, note que o mesmo tem de ser realizado nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda do imóvel para que se aplique a isenção.

Se a solução escolhida por si residir no reinvestimento, fique a saber quanto lhe custará o financiamento para o novo imóvel através do nosso simulador:

FINANCIAMENTO DE CASA NOVA

Caso não se invistam as mais-valias imóveis na aquisição de outra casa, na declaração de IRS deverão, ainda assim, estar descritos quaisquer custos em que possa ter incorrido com obras/melhorias realizadas na habitação, substituição de janelas, emissão de certificado energético, IMT, despesas com a escritura e afins.

Cabe salientar ainda que o reinvestimento pode ser parcial, isto é, utilizado, por exemplo, para fazer obras de ampliação de outro imóvel. Neste caso é preciso calcular qual a proporção da mais-valia que não é sujeita a IRS.

Porém, note-se que se a residência que está para venda for uma segunda habitação (uma casa de férias, por exemplo), não se pode aplicar o regime do reinvestimento e, consequentemente, 50% da mais-valia será tributada.

Considere ainda a existência de menos-valias

Se, ao invés de tudo o que foi descrito até aqui, a venda de uma casa gerar prejuízo em vez de lucro, então estamos perante uma menos-valia.

Se a venda do imóvel resultar numa menos-valia em vez de uma mais-valia, esta menos-valia deve ser reportada no prazo de 5 anos.

Note-se ainda que a tributação anual corresponde ao saldo entre as mais-valias imóveis e as menos-valias. Por conseguinte, se, por exemplo, vender dois imóveis e num deles apurar uma mais-valia e no outro uma menos-valia, a diferença entre os dois (portanto, o saldo) será o que fica sujeito a IRS.

Em suma, o lucro que poderá obter com a venda de uma casa nunca será isento de tributação a menos que utilize essa quantia para a compra de outro imóvel (hipótese de reinvestimento). E quer se gerem mais-valias ou não e as mesmas sejam ou não tributadas, será sempre necessário declarar a operação no IRS.

Fonte: Dinheiro Vivo